임대인, 세입자 모두 현행 임대계약 재협상 요구 가능
건물주 토지세, 구청세 감면 → 세입자 부담 줄여야
분쟁은 조정절차 거쳐야, 4월 24일부터 6개월간 시행
연방 정부에서 앞서 발표한 상업용 임대차 관련 의무 행동강령(Mandatory Code of Conduct)이 4월 24일부로 NSW 주의회에서 통과돼 입법화됐다.
이를 통해 많은 자영업자들, 특히 임대비 미납 등 사업자들의 어려움이 조금이나마 해소될 것으로 기대된다.
송강호 변호사(세종법률)가 입법 내용(2020년 4월 29일 오후 5시 기준)을 아래와 같이 정리했다. 송 변호사는 지난 4월 10일자 한호일보에 ‘코로나 사태 관련 정부의 상업용 임대차 조정 기준’을 기고한 바 있다. 동포 사업자들의 이해를 돕기위해 입법화로 확정된 내용을 정리했다. - 편집자 주(註)
〈자격 요건〉
일자리유지보조금(Jobkeeper Payment)의 자격요건에 해당하는 사업체 중 연매출(turnover) 5천만 달러 미만인 중소기업
〈적용 기간〉
2020년 4월 24일부터 6개월간 시행
〈적용 임대 계약〉
Retail Lease(소매점 임대)인 경우 Retail and Other Commercial Leases (COVID-19) Regulation 2020(소매 및 기타 상업용 임대(코로나 바이러스) 규정 2020)에 의거해 적용된다, 상업용 임대(Commercial Lease)인 경우 Conveyancing (General) Regulation 2018(양도(일반) 규정 2018)에 의거해 적용된다.
* Prescribed Action의 정의
아래에서 인용될 Prescribed Action(규정된 행동)이라 함은 임대계약 파기, 퇴거조치, 건물/물건 압류, 보증금 차감, 손해배상청구 등 임대 계약상 임대인(건물주)이 갖게되는 권리를 의미한다.
〈세입자 보호 규정〉
임대인은 아래 사유로 인해 Prescribed Action을 취할 수 없다.
1) 임대비 미납
2) 기타 경비(Outgoing) 미납
3) 임대 계약상 영업시간(Trading Hour) 안에 영업하지 않는 경우
〈임대비 인상 금지(Turnover rent 제외)〉
만약 적용기간 도중 임대계약상 임대비가 인상되어야 했지만 위 보호규정으로 인해 인상분이 청구가 되지 않고 추후 미납되었더라도 적용기간 이후에 같은 문제로 Prescribed Action을 취할 수 없다.
코로나 사태로 인한 경제 여파의 대응책으로 인해 일반적으로 임대인에게 부과되는 기타 경비 중 토지세(land tax), 법적 공과금(statutory charge: 구청세(council rate) 등)과 보험료(insurance) 부분에 한해 부담금액이 줄어들었다면 줄어든 만큼 세입자에게 부과되는 금액도 동일하게 줄어야한다.
연방 혹은 NSW 법으로 인해 세입자가 임대계약상의 의무를 이행하지 못했더라도 (공중보건령으로 인한 강제 영업중단 등) Prescribed Action을 취할 수 없다.
위 내용은 자격요건에 맞지 않는 세입자에게는 적용되지 않는다. 코로나 사태와 관련 없는 계약 위반인 경우, 해당 보호규정이 적용되지 않는다.
〈재협상 의무〉
세입자와 임대인 모두 현행 임대 계약에 대해 재협상을 요구할 수 있다. 재협상 요구를 받았다면 거절할 수 없으며 선의로 재협상에 참여해야 한다.
재협상 도중 세입자와 임대인 모두 현재 코로나 사태로 인한 경제적인 영향과 연방 정부에서 발표한 전국 행동강령(National Code of Conduct)을 참고해야 한다.
해당 재협상 의무를 임대인이 다하지 않았다면 임대비 미납을 이유로 Prescribed Action을 취할 수 없다.*
*변호사들 사이에 이 부분은 의미가 불분명하다는 의견이 많다. 임대비 미납으로 인해 Prescribed Action을 취할 수 없다고 이미 규정했는데 재협상에 참가했다면 예외적용이 되는 것인지, 재협상을 통해 임대비 감면/연기를 합의했더라도 더욱 경제적으로 어려워져 감면된 금액도 못 내면 퇴거조치가 될 수 있는지 등 의미 해석이 명확하지 않다. 이런 불분명한 점을 감안해 만약 임대비 감면에 합의했다면 합의대로 꼭 이행하는게 안전하다고 판단된다. - 필자 주(註)
〈분쟁해결〉
분쟁이 있다면 소매 임대(Retail Lease)인 경우 소매 임대법(the Retail Leases Act) Part 8에 의거 조정절차를 거친다. 상업용 임대(Commercial Lease)의 경우 NSW 소규모사업체 커미셔너(Small Business Commissioner)의 절차를 통해 조정을 거쳐야 한다.
〈Tribunal(심판위원회)/법원 재판〉
추후 Tribunal 혹은 법원에서 해당 규정에 관련된 내용으로 재판을 할 때 National Code of Conduct를 참조해 재판을 하게 된다.
임대인은 세입자에게 적용 기간 중 세입자의 수입이 줄어든 비율만큼 임대비의 최대 100%까지 납부 연기(defer) 혹은 삭감 (waive)해야 한다. 연기 혹은 삭감되는 금액 중 임대비 삭감비율이 최소 50%를 차지해야 한다.
(1) 예를 들어 임대비의 70%를 연기 & 삭감하기로 되었다면 최소 임대비(70%)의 35%는 삭감되어야 한다.
연기되는 금액은 최소 24개월 혹은 남은 임대기간동안(둘 중 더 길게 계산되는 기간으로) 임대인에게 할부 상환되어야 한다. (세입자의 동의가 있다면 할부기간 단축 가능
(2) 예를 들어 임대계약의 남은 기간이 12개월이더라도 24개월 할부상환으로 임대인에게 납부할 수 있다.
해당 법규 제정으로 인해 임대인과 세입자가 쌍방 합의를 해야하는데 합의로 변경된 사항 이외에 기존의 임대 조항들은 그대로 적용되며 이를 모두 지켜야 한다.
코로나 사태로 인한 경제 여파의 대응책으로 인해 일반적으로 임대인에게 부과되는 토지세(land tax), 구청세(council rate) 등 기타 경비(outgoing)가 줄어들었다면 줄어든 만큼 세입자에게 부과되는 금액또한 줄어야 한다.
팬데믹 기간, 그리고 합리적인 어느 정도 그 이후 시점까지 임대비 등이 미납되더라도 보증금(Bank Guarantee, Security Deposit)이 차감되지 않아야 한다. 팬데믹 기간동안 임대비는 인상되지 않는다.
팬데믹으로 인해 영업장이 운영시간을 단축하거나 운영 중단을 하여도 임대인이 임대계약을 근거로 강제로 운영하게 할 수 없다.
〈세입자 보호(임대인에 대한 권장 사항)〉
임대인이 코로나 사태의 경제적 대응책으로 인해 혜택을 받는것이 있으면(예를 들어 융자 상환 연기 등) 그 혜택도 마찬가지로 세입자에게 주어져야 한다.
세입자가 만약 영업을 하지 못 하는 상태라면 기타 경비(outgoing)를 포함해 다른 비용에 대한 납부를 요구하지 말아야한다.
만약 이 행동강령(각 주 의회에서 제정)으로 인해 임대인과 세입자의 합의된 내용 중 세입자가 임대인에게 상환해야하는 금액이 있다면 상환시작일은 코로나 팬데믹이 종료 된 시점 이후 혹은 임대 만기일(둘 중 먼저 계산되는 날짜)부터여야 한다.
(1) 예를들어 임대비 납부가 연기(defer)되었고 임대만기가 3개월 이후라면 3개월 이후부터 상환이 시작되어야하지만 그 전에 코로나 팬데믹이 종료된다면 종료된 시점부터 상환이 시작되어야 한다. 임대비 연기/삭감되는 기간만큼 임대인은 현재 임대 내용 그대로 세입자에게 임대를 연장을 해주어야 한다.
만약 임대인과 세입자가 합의에 이르지 못 할 경우, 만약 쌍방에 합의가 이루어지지 않을 경우, 주정부 기관의 중재를 통해 합의가 이뤄져야 한다.(권장 사항)
〈해설〉
지난번 연방 정부의 행동강령(Code Of Conduct: “CODE”) 발표 후 많은 세입자들이 임대비 삭감 부분에 대해서 큰 기대를 했다.
하지만 이번 주정부의 발표를 보면 연방 정부의 CODE에 명시된 임차인의 총손실에 대해 최소 50% 임대비 삭감 & 50% 임대비 지연은 무조건적인 의무로 적용되지 않은 점이 가장 큰 변화라고 생각할 수 있다. 건물주의 현실적 상황까지 고려해서 법안을 제정했다고 판단된다.
물론 임대인과 임차인간의 합의를 의무화했고 임대인은 합의시 CODE를 기반으로 협상을 하는 전제이지만 임대비 삭감 & 지연은 협상을 통해 이뤄질 수 있고, 만약 협상이 결렬될 경우 중재(mediation) & 추후 소송을 통해서 문제가 해결되어야 하는 점에서 아쉬움이 남는다.
송강호 변호사(세종법률)
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