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[부동산법] 주거용 Off the Plan 매입자 보호 강화
안녕하세요. Insight Lawyers 의 김형길 변호사 입니다.
일반적으로 Off-the-Plan 계약이 기존 물건에 비해 상대적으로 위험하다는 인식이 있습니다. 이는 물건의 실체가 없는 상태에서 계약서와 디벨로퍼의 신용에만 근거해서 계약이 이루어지기 때문일 것입니다. 이러한 인식과 평가를 바탕으로 주거용 Off the Plan 계약에 있어 매수인 보호를 강화하기 위해서 관련 규정이 아래와 같이 개정되었습니다. 아래 내용은 기존 부동산 (existing) 계약에는 해당되지 않으며 적용 개시일은 2019년 12월 1일 입니다.
1. 계약서 서명 이후에도 계약을 해지할 수 있는 Cooling off 기간이 5영업일에서 10 영업일로 연장 되었습니다. 그러나 상호 합의 (66W Certificate) 에 의하여 여전히 cooling off period 없이 계약을 진행할 수 있습니다.
2. 등기 통보후 최소 21일 이후에 세틀하도록 명문화 하였습니다. 기존에는 일반적으로 등기통보후 14일 이내에 세틀하도록 계약서가 draft 되어 있었습니다. 등기통보가 갑작스럽게 이루어진 경우에는 14일 이내에 Finance 를 준비하는데 어려움이 있었는 바, 계약 단계에서 21일로 변경하도록 요청하는 것이 매수인 변호사의 주요 업무중에 하나였고 이로 인해 계약이 지연되기도 하였습니다. 앞으로는 그러한 불필요한 시간 소모는 없을 것 같습니다.
3. 주요 사항에 관한 Disclosure Statement 를 요약해서 계약서에 첨부하도록 하였습니다. Disclosed 되어야 하는 사항으로 해당 Lot 의 위치와 면적을 명확히 표시하도록 하였고, DA 를 받았는지 여부, Sunset date 가 언제이고 관련 조항은 몇번인지, 세틀지연시 페널티가 있는지, Schedule of finish 를 첨부했는지 등 입니다. 기존 계약서에서도 대부분 포함하고 있는 내용이나, 계약서가 방대해서 찾기가 힘든 경우가 많았는바, 중요한 내용들을 명확하게 정리해서 disclose 하도록 하였습니다. 그러나, 세틀후 주요 분쟁사항중 하나였던 Car space 와 Storage space 의 위치와 면적에 대해서는 현재와 마찬가지로 draft plan 에 표시하지 않아도 되도록 허용하였습니다.
4. 계약이후에 주요 변경사항이 있을 경우 매도인은 이를 반드시 매수인에게 통지하도록 하였습니다.
주요 변경사항이라 함은 draft plan, by-law, schedule of finishes, easement or covenants 등과 관련한 변경사항을 의미합니다.
5. 상기 변경사항에 대한 통지가 있는 경우, 매수인은 14일 이내에 계약을 해지 하거나 계약금액의 2% 범위내에서 배상청구를 할 수 있습니다. 그러나 배상청구를 하기 위해서는 처음부터 그러한 변경이 있었다면 계약을 하지 않았을 것임을 매수자가 입증해야 하는 바, 변경의 중대성에 대하여 다툼이 있을 수 있습니다. 이럴 경우 중재인을 선임할 수 있는 바, 중재인은 중대성에 대한 판결외에 중재 관련 비용을 누가 납부할 것인가에 대한 cost order 도 결정할 수 있습니다.
6. Deposit 은 반드시 매도인의 변호사 또는 에이전트의 Trust account 에 예치하도록 명문화 하였습니다. 일부 대형 developer 의 경우 Deposit을 trust account 에 예치하지 않고 세틀전에 본인들이 임의로 사용하였는 바, 앞으로는 그러한 행위가 금지 됩니다.
7. Sunset date 는 매도인이 게약 내용을 이행해야 하는 마지막 날짜로서 이 날짜 이전에 반드시 건물을 완공하고 개별 Lot 을 등기해야 합니다. 매수인이 sunset date 경과를 이유로 계약을 해지하기 위해서는 기존에는 sunset date 까지 등기가 안된 경우에 한정하였으나, 금번 개정에서는 OC (Occupation Certificate) 발급이 안된 경우도 포함하도록 하였습니다. 또한 매도인의 신청으로 대법원이 sunset date 경과로 인한 계약해지를 승인해줄 경우 매도인에게 배상을 명령할 수 있도록 하였습니다.
위와 같은 법 개정으로 인하여 off-the-plan 매입자 보호가 강화된 것은 사실입니다. 그러나 경험에 비추어 계약서에 의한 매수자 보호에는 한계가 있습니다. 성공적인 off-the-plan 게약을 위해서는 Developer 의 과거 건축사례 및 재무건전성과 같은 신용도를 살펴보는 것 또한 매우 중요합니다.
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