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10월이 되면 락다운이 점차적으로 완화될 것이라는 기대가 높아 지고 있습니다. NSW와 시드니의 경우 우려지역(LGA of concern)에 대한 규제가 기타지역의 규제 수준으로 완화된 바 있습니다. 그래서 이번 아티클에서는 얼마나 주택경기가 상승세를 타고 있나 살펴보고 이에 따른 투자를 준비 중인 분들에게 기본적인 전략을 말씀드리고자 합니다.주택시장에서 가장 두드러지게 드러나는 특징은 17년만의 최저 이자율과 높은 수요로 볼 수 있습니다. 이러한 현상은 당연히 주택 가격 상승의 원동력으로 작용하고 있고, 지난 아티클에서 말씀드린 바와 같이 락다운 등 코비드 사태로 정체되고 있는 경제 상황은 아랑곳없이 높은 가격 상승세를 보이고 있습니다. 이를 주택 거래량과 주택 거래회전율(Housing turnover: 전체 주택 수 중 판매된 주택 수의 비율)로 살펴보겠습니다. 우선 주택 거래량은 전국적으로 지난 1년동안 전년대비 42% 증가한 598,000개의 주택(하우스 및 아파트 포함)이 거래되어 2004년 이래 최고 수준을 갱신하였습니다. 지역별로는 NSW, VIC 등이 30% 이상의 높은 신장율을 보이고, WA와 NT도 62%와 58.5%를 각각 시현하는 등 높은 신장율을 시현하였습니다. 눈길을 끄는 부분은 퀸즈 랜드가 54%로 높은 신장세를 보여 최근 올림픽, 코비드 방역 상황 등 퀸즈 랜드 지역의 주택 경기 상승세를 반영하고 있습니다. 주택 거래 회전율의 경우 전국적으로는 5.6%를 보이고 있고, NSW는 5.8%를 보이고 있으나, VIC는 4.6%로 낮은 수준을 보이 있습니다. 그러나 퀸즈랜드의 경우는 주택 거래회전율도 6.8%를 시현하고 있어 상기한 바와 같이 주택 거래가 가장 활발한 지역 중에 하나로 나타나고 있습니다. 코어로직의 팀 로리스 (Tim Lawless)는 이러한 현상의 주요 요인은 기록적인 최저이자율, 이에 따른 보다 저렴해진 대출, 높아진 가구별 저축수준이라고 분석하고 있습니다. 또한, 팀은 퀸즈 랜드 지역의 상기와 같은 주택 경기 상승은 다른 주에서 들어오는 주택 구매자가 높은 수준의 신장세를 보이고 있고, NSW와 VIC 대비 주택 가격수준이 저렴해 높은 주택 거래회전율을 보이는 것이라고 밝히고 있습니다.그러면 코비드 사태에도 불구하고 높은 주택 가격 성장세 및 주택 거래 활성화를 보이는 가운데, 투자자들은 어떠한 기본 전략을 갖고 투자에 임해야 하는 가 전문가들의 의견을 살펴보겠습니다. 부동산 투자전략은 첫째, 수요 와 공급의 원칙하에 세워져야 하며, 둘째 단기적으로는 렌트 수입, 장기적으로는 수익 력 (Capital growth)의 균형이 우선 되어야 한다는 것입니다. 바이어 에이전시 Advisable의 창업자 케이트 힐 (Kate Hill)에 따르면, 수요 와 공급에 따른 기본 방정식은 낮은 공급수준과 높은 수요 수준입니다. 케이트는 모든 조건, 즉 교통, 필수시설, 편의시설 등 모든 조건이 갖추어 져 있어도, 가까운 미래에 대단위 아파트 단지 또는 높은 수준의 주택 수의 증가가 예상되는 지역은 투자처로는 적격지가 아니라고 피력하고 있습니다. 장기적으로도 높은 수준의 수요가 유지되어 항상 공급보다 수요가 우위에 점하기 위해서는, 주택 구매 유인인 교통, 필수시설(병원, 학교 등), 편의시설 (쇼핑센터, 카페, 파크 등), 직장, 인구 증가율 등이 향후 어떻게 도입 또는 운영 되는 가도 꼼꼼히 살펴야 한다는 것을 알 수 있습니다. “주택 투자 성공의 7가지 비밀 (The 7 Secrets of Highly Successful Property Investors)” 저자 우베 제이콥스 (Uwe Jacobs)는 투자 시 네거티브 기어링 보다는 렌트 수입의 안전성과 장기적인 수익 력의 균형이 중요하다고 말하고 있습니다. 이는 소위 Affordability라고 불리우는 투자 시 렌트 수입의 안정성과 수익 력은 반드시 그런 것은 아니지만 반비례 성향을 보이기 때문입니다. 따라서 균형을 잘 이룰수록 수익 력을 최대화할 수 있는 것입니다.제가 투자에 대해 고객 분들이나 투자자들에게 원칙이나 상기한 기본 전략 등을 강조하는 이유는 지난 아티클에서 전문가들의 의견을 빌어서 말씀드린 바와 같이 투자 대상인 주택 (Property)은 주택이 아니라 금융 상품 (Financial instruments)로 간주해야 한다는 것입니다. 따라서 상기한 기본 전략 등을 충분히 이해하고 본인의 구매 전략으로 체화 시킨 이후, 구매를 추진해야 성공 확률이 높아진다는 말씀을 드리고 싶습니다. 그러한 구매 전략을 갖고 부동산 전문가와 상의해서 본인 원칙과 전략에 맞는 실물을 찾는 것이 성공적인 투자 구매 라는 말씀으로 이번 아티클을 갈음 하겠습니다. 다음 칼럼에서 뵙겠습니다. 감사합니다.Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트Property ConsultantM 0421 620 298E: harvey@riche-consulting.comW: www.riche-consulting.comYoutube: Riche ConsultingA Suite 23/ 809 Pacific Hwy Chatswood NSW 2067      저희 리체 컨설팅은 2009년 창립 이래 시드니, 멜번, 브리스베인에 자체 사무실을 보유한 컨설팅 회사로 부동산 투자를 통해 성공적인 자산 증식을 목표로 고객 여러분께 꾸준히 수익을 올려 드리고 있습니다. 부동산에 관해 문의 사항이 있으신 분들은 언제든지 문의 주세요.Disclaimer: 본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책 임은 지지 않습니다

  23/09/2021
  리체컨설팅 김흥국 컨설턴트

현재 코비드 19 사태로 락다운이 진행되고 있는 곳은 대표적인 곳이 시드니와 멜번이고 NSW 지역(Region)과 ACT도 락다운이 실행되고 있습니다. 이런 가운데 호주경제를 걱정하는 목소리가 높아지고 실제로 정부의 여러가지 정책에도 불구하고 어려움을 겪는 경제 sector들이 나타나면서, 정부가 코비드와 같이 살아야 하는 현실을 밝히고 있는 상황입니다. 따라서 접종 백신율이 일정 수준에 오르면 일정한 방역규칙(마스크, 사회적거리 두기 등)만 남기고 점차 완화(easing)하겠다는 발표를 하였고 NSW의 경우 10월 중순경으로 예측하고 있습니다. 10월18일이 해방일이라고 SNS에 올리는 분들이 있을 정도로 코비드 사태는 물질적으로 정신적으로 큰 영향을 호주사회에 미치고 있습니다.그러면 백신율이 일정수준이 도달하고 코비드와 같이 사는 현실이 다가와, 경제 활동이 재개될 경우 호주 부동산은 현재의 위축된 수준을 벗어나 어떠한 양상을 보일 것인가 하는 의문이 제기됩니다. 그런데 이러한 질문에 대한 답을 살펴보기 전에 질문에서 현재의 위축된 수준은 잘못된 인식입니다. 물론 부동산이나 주택 이외의 다른 경제 부문들은 위축된 현상을 보이고 있고 호주 통계청 발표에 의하면 락다운으로 인해 단기적으로 실업률은 증가하는 등 경제전체는 활성화 되어있다고 보기 어려우나 부동산 경기, 즉 주택 가격 중심으로 말씀드리면 코비드 사태가 없었으면 수퍼 호황기가 도래했을 텐데, 코비드 때문에 많이 억제된 성장세가 지난 아티클에서 보인 놀랄 만한 성장세입니다.그러면 가까이 다가오고 있는 락다운 완화 이후에 주택경기 또는 주택가격은 어떻게 될 것인가 라는 의문은 현장에서도 많은 고객분들이 궁금해하고 있는 상황입니다. 결론부터 말씀드리면 일정기간 동안 주택가격의 상승세는 계속될 것이나, 그 속도와 양태는 다른 모습을 보일 것이라고 말씀드리고 싶습니다. 일단 주택가격 상승세가 계속될 것이라고 말씀드리는 가장 큰이유는 호주 중앙은행 총재(RBA governor) 필립 로우(Phillip Lowe)가 최근 언급한 바와 같이 지금의 최저 이자율(cash rate 0.1%)은 2024년까지 유지될 것이라는 예상입니다. 이자율의 상승을 정책적으로 고려하기 위해서는 인플레이션이 지속적으로 2-3%이상 유지되고, 낮은 실업률 달성으로 소득 증가로 인한 경제 활성화가 이루어 져야 하는데 이러한 상황이 락다운 충격으로 인해2024년 이전까지는 오기 힘들다는 것이 필립의 예측입니다. 그러면 당분간 저 이자율 유지, 락다운 완화로 경제 활동 재개, 국경봉쇄 완화 및 철폐로 아파트 가격상승세 시현 등으로 인해 어쩌면 현재까지 보지 못한 주택 경기 상승을 볼 수 있을 수도 있겠다는 생각이 드는 것은 전문가들의 장광설이 아니더라도 생각 할 수 있는 부문일 것입니다.그러나 부동산을 구매하시고자 하는 분들에게는 이것이 꼭 Good news가 아닐 수가 있다는 것입니다. 전번 아티클에서 말씀드린 바와 같이 호주 전국에서 락다운에도 불구하고 하우스는 높은 가격 상승세를 보이고 있고, 아파트도 주요 수요세력(해외)이 없는 상태에서도 주요지역에서는 하우스의 평균 상승세를 보이고 있습니다. 여기서 더 높은 상승세를 락다운 이후에 보인다…아마 First Home Buyer의 입지는 더욱 줄어들고, 실제로 준비해왔거나 준비가 된 분들도 생각보다 규모나 지역을 바꾸어 구매하시거나, 내인생에 집은 없다고 포기하시는 분들이 속출할 것으로 예상됩니다. 실제로 호주에서 구매자들이 원하는 집을 어떻게 구매하는가를, Finder.com Research에서 조사한 결과, 최근 들어 많은 주택 거래가 “Trade up”의 형태를 띄고 있다고 말하고 있습니다. 이는 기존에 주택을 소유한 사람이 주택가격의 상승 혜택과 본인의 저축을 합해 다음 집을 구매하고 있다는 것을 의미합니다.이는 본인의 소득 중 가처분 소득(disposable income)을 모아 집을 사는 것은 앞으로는 더욱 불가능 해 질것이라는 의미를 내포하고 있습니다. 여기서 제가 고객분들에게 자가이든 투자이든 향후 주택 구매계획이 있지만, 본인의 예산이 원하는 집과 맞지 않아 고민하시는 분들에게 제가 항상 하는 comment, 즉 “뭐 라도 잡으세요”, “돈이 새어 나가고 있습니다”, “포기하시게 됩니다”라는 뜻을 다시 한번 지면을 통해 전달해 드리고 싶습니다. 지금 이순간 부동산 구매를 고민하시는 분, 락다운이 완화 또는 해제되어 또 한번 주택 가격 상승이 이루어 지기 전에 지금 구매를 실천에 옮기시는 건 어떤 가요 …”Trade up”을 꼭 잊지 않으셨으면 합니다. 다음 칼럼에서 뵙겠습니다. 감사합니다.Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트Property ConsultantM 0421 620 298E: harvey@riche-consulting.comW: www.riche-consulting.comYoutube: Riche ConsultingA Suite 23/ 809 Pacific Hwy Chatswood NSW 2067      저희 리체 컨설팅은 2009년 창립 이래 시드니, 멜번, 브리스베인에 자체 사무실을 보유한 컨설팅 회사로 부동산 투자를 통해 성공적인 자산 증식을 목표로 고객 여러분께 꾸준히 수익을 올려 드리고 있습니다. 부동산에 관해 문의 사항이 있으신 분들은 언제든지 문의 주세요.Disclaimer: 본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책 임은 지지 않습니다

  16/09/2021
  리체컨설팅 김흥국 컨설턴트

9월에 들어서 호주 주택 가격이 여기 저기서 오르고 있으나, 시드니 및 멜번이 락다운 및 규제가 아직 완화되지 않아 부동산 경기가 침체되는지 어떻게 될 것인지 궁금하지 않을 수 없습니다. 일단 락다운은 전번 아티클에서 다룬 바와 같이, 락다운으로 인해 인위적으로 거래량이 줄어 든다 하더라도, 락다운이 풀린 이후에 수요가 반영되어 판매 활동이 증가됨을 말씀드린 바 있습니다. 오늘은 코어로직에서 발표한 8월 호주 부동산 현황을 살펴보면서 최근의 환경하에 부동산 동향을 말씀드리겠습니다.우선 주택가격은 8월에 전국적으로 1.5% 성장하였고 시드니는 1.8%, 멜번은 1.2%, 브리스베인은 2.0%의 성장을 시현했습니다. 이러한 성장세를 두고 코어로직에서는 성장세에 김이 빠진 모습을 보이고 있다고 언급하고 있습니다. 이는 3월의 성장세가 전국 2.8%, 시드니가 3.7%의 월 성장세를보여서, 대비 효과 때문에 그러한 언급 및 논조가 기사에 회자된다고 생각 합니다. 그러나 실제 예를 들어보면 김이 빠진 시드니의 1.8%의 성장세가 1년내 유지된다고 하고, 제가 1월에 투자로 1백만불 평균 수준의 주택을 구매했을 때, 12월에 판매하면 20만불이상의 수익이 발생하는 어마어마한 숫자인 것입니다. 따라서 현재 락다운이 약간의 영향을 줄 뿐이지 부동산은 전례 없는 호황 중에 호황이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.코어로직의 팀 로리스(Tim Lawless)는 8월을 기점으로 과거 12개월간 소득의 증가율 대비 주택가격의 성장율이 11배 이상 증가하고 있고, 이는 주택 구매력에 심각한 영향을 주고 있다고 언급하고 있습니다. 다시 말씀드리면 전국의 주택가격 성장율이 8월을 기점으로 과거 12개월간은 18.4% 증가하였고, 올해 들어 8개월 간은 15.8% 증가하였지만, (이는 $103,400/년, $1,990/주 이 상승했음을 의미함) 년간 평균 소득 성장율은1.7%에 달했음을 의미합니다.팀은 이러한 주택가격 성장율과 소득상승율의 격차는 주택 구매력의 하락을 불러와, 하우스를 구매하려던 구매자들이 아파트나 유닛으로 눈을 돌리는 구매 행태가 시장에 나타나고 있다고 피력하고 있습니다. 이러한 현상은 시드니에서 나타나고 있는데, 하우스 가격 성장율과 아파트의 가격 성장율의 차이가 줄어 들고 있다는 현상이 이를 반증하고 있다고 밝히고 있습니다. 3월의 하우스와 아파트의 가격성장율 차이가 2%이었지만, 8월에 0.6%로 감소하고 있는 지표가 이를 뒷받침하고 있습니다. 멜번과 브리스베인은 아직 그 차이를 회복하고 있지 못하고 있지만, 전국적으로는 1사분기에는 그 차이가 1.1%이었던 것이 8월에는 0.7%로 하락해 전체적인 추세는 그 차이가 줄어 들고 있다고 볼 수 있습니다. 현재의 코비드 사태에서 국경도 개방이 안되고, 락다운도 해제되지 않은 상태에서 이러한 현상은 하우스의 높은 가격 성장율로 인해 일부 수요가 아파트로 향하고 있다고 볼 수 있습니다. 또한 팀은 락다운 등 악재에도 불구하고 가격이 상승하는 이유 중 하나는 시장내 수급불균형에 기인한다고 말하고 있습니다. 지난 3개월간 수요는 5년 평균대비30%이상 높은 수준을 유지하고 있는데 리스팅, 즉 시장내 공급수준이 지난 5년 평균대비 -29%를 기록하고 있어 이것이 락다운으로 인해 시장내 거래가 위축됨에도 불구하고 가격이 상승하는데 주요 요인으로 작용하고 있다고 밝히고 있습니다. 난세입니다. 반대로 투자든 자가든 영웅이 되실 수 있는 기회(주어진 예산으로 향후 높은 수익성과 주거편의성울 달성할 수 있는)도 같이 병존하는 시기입니다. 건강하시고, 다음 칼럼에서 뵙겠습니다.감사합니다.Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트Property ConsultantM 0421 620 298E: harvey@riche-consulting.comW: www.riche-consulting.comYoutube: Riche ConsultingA Suite 23/ 809 Pacific Hwy Chatswood NSW 2067      저희 리체 컨설팅은 2009년 창립 이래 시드니, 멜번, 브리스베인에 자체 사무실을 보유한 컨설팅 회사로 부동산 투자를 통해 성공적인 자산 증식을 목표로 고객 여러분께 꾸준히 수익을 올려 드리고 있습니다. 부동산에 관해 문의 사항이 있으신 분들은 언제든지 문의 주세요.Disclaimer: 본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책 임은 지지 않습니다

  09/09/2021
  리체컨설팅 김흥국 컨설턴트

금주에는 주요도시에서 실시되고 있는 락다운과 시드니와 같이 계속해서 연기되고 있는(현재 시드니는 9월말까지 락다운 연장) 락다운 상황에서 주택의 공급(리스팅)과 판매, 즉 수급은 어떻게 되는가 다루고자 합니다. 더구나, 락다운으로 침체된 분위기에서 생활을 영위하고 있으나, 9월부터 시작되는 봄은 코비드 사태 이전 10년의 data를 살펴보면 일년 중 주택거래가 가장 많이 일어나는 계절이고, 이러한 자료를 제시하지 않더라도 이제는 주택 거래의 계절적 요인으로 상식적인 내용이 되었습니다. 그러면 9월이 얼마 남지 않는 상황에서 락다운 상황에서도 계절적 요인으로 주택 거래가 증가할까 하는 부분도 알고 싶은 내용입니다. 이러한 의문점을 코어로직에서 data를 활용해 설명한 자료가 있어 오늘도 코어로직 data를 중심으로 이를 설명 드리고자 합니다.아래는 첫번째는 멜번의 월별 주택 공급(리스팅) 현황, 두번째는 월별 주택 판매 현황을 나타낸 그림들입니다. 멜번의 현황을 아래와 같이 제시하는 것은 작년에 멜번이 3차 및 4차 락다운을 봄을 포함한 하반기에 겪어서, 멜번이 주택 거래의 핫 시즌에 락다운을 겪으면, 주택 거래가 어떻게 변화를 보이는지 살펴보기 좋은 예이기 때문입니다. 우선 공급 측면에서 왼쪽그림을 살펴보면 공급수준은 작년 하반기 이후 빠르게 하락하고 있고 이는 3차 와 4차 락다운과 겹치고 있습니다. 위에서 언급한 바와 같이 이시기는 주택 공급이 꾸준하게 증가하여 할 시기입니다. (파란색의 5년 평균 그래프) 숫자로 살펴보면 9월6일까지 4주간 시장에 나온 리스팅은 1,411건으로 5년 평균치의 무려 80.7%나 낮은 수준을 보였습니다. 이는 계절적인 요인이 있는 시기(봄)라 하더라도 락다운이 실시되고 있으면 주택 거래는 침체에서 벗어나지 못함을 보여주고 있습니다. 아래쪽의 판매도 같은 추이를 보이고 있습니다. 그러면 락다운으로 인해 침체된 주택 거래 (수급)가 락다운 이후에 어떠한 지 살펴보면, 락다운이 해제되면 공급은 가파르게 증가하고 판매활동도 큰 폭으로 증가하고 있습니다. 이는 락다운 기간 보류하거나 연기한 주택거래가 락다운 이후에 증가한 것으로 보인다고 코어로직은 밝히고 있습니다. 즉, 락다운 기간동안 이루어지지 않은 주택 거래가 포기되지 않고 연기되는 것으로 나타나고 있습니다. 특히 판매 활동을 보면(오른쪽 그림) 락다운 이전에는 비수기였던 여름에 5년 평균 판매 수준을 뛰어 넘는 판매를 보이고 있습니다.올해6월말부터 락다운이 실시되고 있는 시드니도 주택 판매량이 6월에 7.4% 감소, 7월에는 2.7%의 감소를 보이고 있습니다. 이는 락다운의 영향 하에 있었던 멜번과 비슷한 성향을 보입니다. 하지만 락다운이 해제되고 정상생활로 복귀되면 계절적 요인과 상관없이 주택거래는 활성화될 것이라 추론할 수 있습니다. 락다운이 비정상적으로 계속된다면 그 결과는 누구도 예상하기 힘들겠지만, 일정기간의 락다운 후 해제된다면 락다운 시기에 침체된 주택거래는 계절적 요인과 상관없이 살아날 것이라는 말씀과 희망을 드리면서, 어려운 시기에 건강하시기를 기원합니다. 다음 칼럼에서 뵙겠습니다.감사합니다.Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트Property ConsultantM 0421 620 298E: harvey@riche-consulting.comW: www.riche-consulting.comYoutube: Riche ConsultingA Suite 23/ 809 Pacific Hwy Chatswood NSW 2067      저희 리체 컨설팅은 2009년 창립 이래 시드니, 멜번, 브리스베인에 자체 사무실을 보유한 컨설팅 회사로 부동산 투자를 통해 성공적인 자산 증식을 목표로 고객 여러분께 꾸준히 수익을 올려 드리고 있습니다. 부동산에 관해 문의 사항이 있으신 분들은 언제든지 문의 주세요.Disclaimer: 본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책 임은 지지 않습니다

  27/08/2021
  리체컨설팅 김흥국 컨설턴트

지난주에도 말씀드린 바와 같이 주요도시를 중심으로 주택가격의 상승이 소득증가율을 훨씬 상회하고 있습니다. 저에게 상담을 요청하시는 고객분들 중에, 투자를 하기 위해 일정 금액을 모아 하우스나 아파트 등의 주택을 구매하고자 하는데 가격이 많이 올라 엄두가 안 난다고 말씀을 하시는 분들과, 젊은 분인데 주요도시에서 너무 높은 부동산 가격 때문에 원하는 곳에 주택을 사기가 불가능 해서, 지금은 부동산에 관심이 없고 돈이 좀 모이면 생각해 보겠다는 분들이 많습니다. 그러면 저는 징검다리론? 과 사다리론? 을 펼칩니다. 요지는, 부동산 가격상승은 소득 성장율을 훨씬 상회하기 때문에, 돈을 모아 원하는 부동산(Dream House)을 구매하는 것은 현실성이 없는 아이디어이고, 드림하우스로 가기 위해서는 가격 성장률(Capital growth)이 높은 구매 가능한(affordable) 주택에 투자하여 비용없이 유지하고 미래의 어느 시점에 수익을 보고 판매를 해서 주택을 구매하는 것이 드림하우스에 가까이 가는 길이라 설명 드립니다. 그렇지 않으면 결국은 드림하우스 또는 살기 싶은 곳의 어떤 주택(아파트 포함)을 구매하는 것도 요원한 일이라고 말씀드리고 있습니다. 호주 전문가들은 Rentvesting이라는 말로 이러한 개념을 설명하고 있습니다. Herald Sun의 크리스티나 카라스(Christina Karras) 부동산 전문기자가 게재한 기사를 중심으로 Rentvesting을 설명 드리고자 합니다.먼저 크리스티나는 Rentvesting이란 현재 살고 싶은 곳에서는 렌트로 살고, 살고 싶지는 않지만 현재 예산으로 구매가 가능한 투자 부동산을 구매하여, 향후 원하는 부동산을 구매하는 사다리 전략이라고 언급하고 있습니다. 또한 과거에는 젊은 층에게 해당되는 이야기였지만, 최근과 같이 부동산 가격이 하루가 다르게 오르는 환경에서는 모든 계층의 부동산 구매자에게 해당될 수 있다고 전문가들은 피력하고 있습니다.Propertyoloy의 연구소장인 사이먼 프레슬리(Simon Pressely)는 원하는 곳에 드림하우스를 갖기 위한 훌륭한 징검다리 주택 구매방법으로 Rentvesting을 제시하고 있습니다. 특히 시드니와 멜번 같이 원하는 지역은 가격이 너무 올라 구매할 수 없는 곳의 주택 구매자가 해당된다고 밝히고 있습니다. 또한 사이먼은 예산이 부족해 몇 년을 무조건 기다리는 것 보다는 Rentvesting같은 방법을 통해 시장에 되도록 일찍 참입 하는 것이 드림하우스로 가는 길이라고 강조하고 있습니다.또한 사이먼을 포함한 부동산 전문가들은 호주 부동산 시장의 움직임을 감안할 때 Rentvesting을 의도하건 의도하진 않건 실행한 주택 시장 참입자들의 자금은 주택 시장에 참입 하지 않는 사람들의 돈(은행에서 잠자고 있거나…)보다 훨씬 높은 성장율을 보일 것은 자명하기 때문에 현재의 부동산 시장에서 Rentvesting이 부상하는 이유라고 말하고 있습니다.그러면 Rentvesting도 일종의 투자 전략이기 때문에, 제가 항상 투자상담시 언급하는 것이지만, 주택 구매를 위한 시각을 넓게 확장해야 한다는 것이 부동산 전문가들이 입을 모아 말하는 부분입니다. 특히 호주내의 어떠한 주택도 대상이 될 수 있다는 것을 인식하고, 투자된 주택을 금융상품(financial instruments)으로 봐야 한다고 사이먼은 밝히고 있습니다.그래서 이러한 Rentvesting 전략을 수행하는 데 있어 주의해야 할 점을 살펴보면, 첫째 렌트 가격 및 공실률 확인, 둘째 세입자들을 구하기 힘들 정도로 투자 매물들이 많은 지 확인, 셋째, 당신의 이상적이 부동산을 찾는 것이 아니라 이상적인 투자 매물을 찾는 것이므로 당신의 부동산의 대한 생각과 선호를 완전히 잊어야 한다는 것입니다. 넷째, 투자된 매물이 비용이 추가로 들지 않도록 비용과수익(렌트 등)의 밸런스를 살펴야 하고, 다섯째 땅을 많이 가진 하우스가 좋지만, 예산이 안되면 땅이 많이 포함된 유닛을 선택할 것, 마지막으로, landlord로서의 의무와 비용을 꼼꼼히 살필 것 등을 볼 수 있습니다. 제가 상담하면서 현재의 예산으로 원하는 집(투자 및 자가 포함)을 구매하기 힘들어 기다려 보겠다는 고객님 들 한테 “징검다리 전략을 사용해야 합니다”, “뭐라도 잡으세요”, “투자 매물 검토는 지역적 한계와 본인의 부동산에 대한 생각과 선호는 버리세요”라는 언급이 이 아티클을 통해 검증되었기를 바랍니다. 급상승하는 주택 가격 시대를 맞아 고객께서 어렵게 모은 돈이 주택 가격 상승세를 타고 높은 수익성을 거두고, 그 결과 드림하우스도 갖게 되는 현명한 전략, 즉 Rentvesting에 주목하시기를 바랍니다. 다음 칼럼에서 뵙겠습니다. 감사합니다.Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트Property ConsultantM 0421 620 298E: harvey@riche-consulting.comW: www.riche-consulting.comYoutube: Riche ConsultingA Suite 23/ 809 Pacific Hwy Chatswood NSW 2067      저희 리체 컨설팅은 2009년 창립 이래 시드니, 멜번, 브리스베인에 자체 사무실을 보유한 컨설팅 회사로 부동산 투자를 통해 성공적인 자산 증식을 목표로 고객 여러분께 꾸준히 수익을 올려 드리고 있습니다. 부동산에 관해 문의 사항이 있으신 분들은 언제든지 문의 주세요.Disclaimer: 본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책 임은 지지 않습니다

  19/08/2021
  리체컨설팅 김흥국 컨설턴트

전주 코어로직의 월별 리포트를 중심으로 말씀드린 대로 주택가격은 주요도시를 중심으로 올해 들어 엄청난 성장세를 보이고 있습니다. 간단히 말씀드려 시드니에서 올해 1월에 만약 하우스를 1백만불에 사면 년말에 평균적으로 최소한 1.2백만 이상 가격에 팔 수 있어 20%이상의 수익을 얻을 수 있는 시장이 되었습니다. 그러면 당연히 주택가격 상승(Capital growth)에 민감한 투자자들이 시장에 진입하고, 시장내 투기적(speculative) 세력 증가로 주택시장이 과열되면 호주 건전성 감독청(APRA) 및 주요 금융 당국이 개입하여 시장을 진정시키는 과정이 우리가 일반적으로 보아 왔던 주택시장 상승기의 모습입니다.그런데 최근 주택시장의 모습은 투자자의 관점에서는 곤혹스러운 점이 있는 것도 사실입니다. 주택시장은 전국 년 평균이 17%이상 오르고 있고, 하우스는 천정부지로 오르고 있는 것은 시장에 팩트로 모두 인식 한 반면, 안 오른다는 아파트나 유닛도 전국 평균 7%선의 성장은 유지하고 있습니다. 이러한 사실을 보면 2020년 9월 최저점이었던 주택 가격이 이처럼 엄청난 성장을 보이니 투자자의 진입이 별로 놀라운 사실은 아닙니다. 그러나 투자자의 발목을 잡을 수 있는 포인트는 시드니와 멜번 등 주택시장을 주도하는 주요 도시가 주택 가격 상승은 리드하는 반면, Affordability, 즉, 렌트 수입과 공실률이 코비드 사태 이전으로 회복하지 못하고 있다는 점입니다. 이러한 상황에도 불구하고 투자자들이 돌아오고 있다는 전문가들의 의견이 있어 소개해 드리고자 합니다.우선 주택 가격 상승과 Affordability가 극명하게 부조화를 보이고 있는 곳이 시드니와 멜번입니다. 시드니는 2사분기에 하우스는 8.2% 올랐고, 아파트는 3.2% 올랐으나, 코비드 사태 이후 침체된 렌트 시장은 회복세를 보이지 못하고 있습니다.  멜번지역은 하우스는 4.1%의 가격 상승세를 보였으나 렌트 시장의 성장세는 이에 못 미치고 있고, 아파트 가격은 0.8%가 상승했으나 렌트는 2.7% 감소세를 보였습니다. 멜번 CBD는 심각해서 아파트가 1년전 대비 가격이 1.4% 하락했으나, 렌트는24%의 감소를 보였습니다.그러나 몇 가지 점에서 투자자들이 시장에 진입하고 있다는 것을 알 수 있습니다. 첫째는 금주 호주 통계청(ABS) 발표에 의하면 과거 1년동안 투자자에 대한 대출이 2배 증가했다는 사실입니다. 두번째는 AMP 캐피탈의 수석 이코노미스튼 쉐인 올리버(Shane Oliver) 박사에 의하면 투자자들은 과거의 가격 상승에 가장 영향을 많이 받는데 과거 1년간의 주택가격 상승은 투자자들을 충분히 움직이게 할 수 있는 동력이 있다고 피력하고 있습니다. 셋째는 비록 렌트 가격은 낮은 성장세를 보이고 있으나, 국경봉쇄이후 공실률이 하락하고 있어, 투자자들은 렌트 시장이 바닥을 쳤다고 판단하고 있다고, 올리버 박사는 밝히고 있습니다. 넷째는 그럼 이러한 투자자들의 시장 진입이 상기한 바와 같이 중앙은행이나APRA와 같은 금융규제기관들이 주목할 만큼, 과열을 보이고 있는가 하는 점입니다. 올리버 박사는 투자자들의 진입이 확실시되고는 있으나, 작년부터 워낙 저점에서 회복세를 보인 것이어서 모든 통계치를 감안할 때 금융규제기관이 개입할 정도는 아니라고 밝히고 있습니다. 마지막으로 2018년과 2019년 보다 투자자들의 대출이 다소 쉬워진 부분도 투자자 진입의 촉진제가 될 수 있다고 업계는 밝히고 있습니다.이러한 투자자 진입으로 인해 나타난 현상은, WBP 그룹의 회장에 따르면, 시드니와 멜번을 제외한 다른 지역의 주요 도시 및 지역은 임대 주택의 공급보다 수요가 많아 렌트 가격 상승과 시장의 성장을 보이고 있다고 밝히고 있습니다. 따라서 시드니와 멜번을 제외한 주요 도시와 지역은 높은 주택 가격 성장률과 향상된 Affordability에 의해 투자자의 진입 조건이 충족되었다고 볼 수 있습니다. 상기한 멜번 지역 조차도 모든 형태의 렌트 시장이 침체되어 있지 않고, 하우스의 경우 시장에 내놓으면 몇일이면 임차인을 찾을 수 있을 정도로 렌트 시장 내 불균형이 상존하고 있다고 Buyer’s agent인 그레빌 파브스트(Greville Pabst)는 밝히고 있습니다.코비드로 인해 국경이 봉쇄되고 국내 수요에 의해 유지되는 부동산 시장이 가격은 높은 성장을 보이나 시드니와 멜번을 중심으로 아파트의 렌트 시장이 침체에서 벗어나지 못하고 있습니다. 따라서 투자자의 진입은 가시화되고 있으나, 그 속도는 코비드 사태 완화를 통한 락다운 해제 및 국경 봉쇄 해제라는 이슈가 풀려야 가속화될 것으로 보입니다. 현재 상황에서는 가격은 오르고 있으니, 렌탈 개런티등 Affordability가 보장되는 매물을 찾아 투자하는 것도 현명한 투자방법이 아닌가 하고 생각해 보는 한 주였습니다. 다음 칼럼에서 뵙겠습니다. 감사합니다.Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트Property ConsultantM 0421 620 298E: harvey@riche-consulting.comW: www.riche-consulting.comYoutube: Riche ConsultingA Suite 23/ 809 Pacific Hwy Chatswood NSW 2067      저희 리체 컨설팅은 2009년 창립 이래 시드니, 멜번, 브리스베인에 자체 사무실을 보유한 컨설팅 회사로 부동산 투자를 통해 성공적인 자산 증식을 목표로 고객 여러분께 꾸준히 수익을 올려 드리고 있습니다. 부동산에 관해 문의 사항이 있으신 분들은 언제든지 문의 주세요.Disclaimer: 본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책 임은 지지 않습니다

  12/08/2021
  리체컨설팅 김흥국 컨설턴트

8월초입니다. 항상 해 왔듯이 오늘도 7월 코어로직 호주 부동산 리포트를 중심으로 7월에는 호주 부동산이 어떤 동향을 보였는지 살펴보겠습니다.코어로직에서는 전체적인 상황을 년간 주택가격은 기록적인 상승치를 시현했지만, 올해 들어 주택가격의 지나친 상승으로 구매력이 떨어져 주택 상승 사이클이 완화되고 있다고 표현하고 있습니다. 멀리도 아니고 작년 코비드 사태가 시작되고 얼마 안되 주택의 주요 예측기관, 즉 홈 론의 주체인 금융기관들이 30%가 폭락할 것이다 아니다 15%선에서 머물 것이더라 고 떠들면서 주요 일간지 및 전문지에 본인들(수석이코노미스트, 무슨 박사….)의 글을 실었던 생각이 나네요… 정말 상전벽해라는 말이 딱 맞는 요즈음입니다. 코어로직은 예상보다는 기존의 부동산 실적 분석을 통해 리포트를 내는 기관이니, 이 코어로직 리포트를 잘 본 다음 나름 예상해 보는 것이 더 낫지 않나 하는 생각도 듭니다.코어로직 연구소장 팀 로리스(Tim Lawless) 이전 12개월 년간 성장률은 16.1%로 2004년 2월이후 최고의 성장률을 보이고 있으나, 월 성장률은 7월이 1.6%로 3월의 2.8%대비 성장세 하락을 보이고 있다고 밝히고 있습니다. (하기 표 참조)이러한 월 성장세의 하락은 1년 평균 소득성장률 보다 높은 월 주택가격 성장률이 시현되어 주택 구매력이 떨어졌으며, 이와 함께 주택경기 향상을 위한 정부의 지원정책이 종료된 것이 원인이라고 팀은 보고 있습니다. 그러나 수요측면을 보면 모기지 이자율이 기록적인 낮은 수준을 보이고 있고, 또한 이러한 이자율 수준이 일정기간 지속될 것이라는 예상이 나오면서 5년 평균 주택 판매 수준보다 40%가 높은 판매량을 보이고 있는 현실입니다. 반면 주택시장에 나온 주택 매물의 양은 5년평균 수준보다 26%가 낮은 수준이어서 이러한 수급 불균형이 주택 가격이 상승세를 보이는 가장 주요 요인이라고 팀을 밝히고 있습니다.월 성장율에 있어 가장 높은 하락세를 보인 곳은 시드니입니다. 3월에 월 성장율이 3.7%를 시현한 시드니는 7월들어 2% 성장에 그쳤습니다. 이는 전국적으로 가장 주택가격이 비싼 지역이 올해 들어 가장 높은 주택가격 성장을 시현하자, 주택 구매력이 악화된 부분과 계속되는 코비드 사태 악화로 인한 락다운 연장으로 구매 성향이 누그러진 것을 이유로 코어로직은 보고 있습니다.전국의 하우스는 여전히 과거 1년, 12개월 가격 성장율이 18.7%를 보인 반면, 아파트(유닛)은 8.7%의 성장에 머물렀습니다. 주요도시별로도 호바트를 제외한 모든 도시에서 하우스가 아파트 대비 높은 주택가격 성장율을 보였습니다.렌트 시장을 살펴보면(그림 참조) 다윈과 퍼스는 그간 투자의 위축으로 현재 공급이 부족해 낮은 공실률과 높은 수익율을 보이고 있습니다. 전체적으로 렌트 시장은 시드니/멜번과 두 주요도시가 아닌 지역으로 나뉩니다. 팀은 그 이유를 현재 투자 모기지 평균이자율을 2.8%로 볼 때 멜번과 시드니를 제외한 다른 주요도시나 지역들은 렌트 수익률이 더 높아 투자자 진입에 청신호를 보이고 있기 때문이라고 밝히고 있습니다.전체적으로 월 성장세는 하락했으나 장기추세를 보면 부동산은 상승국면에 있다고 볼 수 있습니다. 부동산 구매, 특히 주요도시에서 부동산 구매를 고려하시는 분들은 제가 요즈음 고객들에게 드리는 말처럼 “무엇이라도 잡아 놓아야 소득보다 빨리 오르는 주택 가격을 극복하고 드림하우스로 갈 수 있습니다” 라는 문구가 다시 강조되는 시절입니다. 감사합니다. 다음 칼럼에서 뵙겠습니다.Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트Property ConsultantM 0421 620 298E: harvey@riche-consulting.comW: www.riche-consulting.comYoutube: Riche ConsultingA Suite 23/ 809 Pacific Hwy Chatswood NSW 2067      저희 리체 컨설팅은 2009년 창립 이래 시드니, 멜번, 브리스베인에 자체 사무실을 보유한 컨설팅 회사로 부동산 투자를 통해 성공적인 자산 증식을 목표로 고객 여러분께 꾸준히 수익을 올려 드리고 있습니다. 부동산에 관해 문의 사항이 있으신 분들은 언제든지 문의 주세요.Disclaimer: 본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책 임은 지지 않습니다

  05/08/2021
  리체컨설팅 김흥국 컨설턴트

시드니는 락다운이 8월말까지 연기되면서 코비드 변이로 촉발된 사태가 더욱더 심화되는 양상입니다. 독자 여러분들도 항상 건강 조심하시고, 규정을 잘 살펴서 예기치 않게 벌금을 내게 되는 상황은 없어야 하겠습니다. 최근 저도 집에서만 근무하다 보니, 고객들에게 더 많이 연락하고 부동산에 대해 이런 저런 이야기를 나누고 있습니다. 제가 느끼는 것은 최근 들어 하우스의 가격이 많이 오르고 아파트는 하우스이 오름세를 전혀 따라가지 못하는 것을 보시고 나선, 주거용이던 투자용 이던 과거보다 훨씬 더 많이 하우스를 찾는 분이 많이 계십니다. 아파트, 특히 오프더플랜 아파트에 대해서는 일단 과거에 구매한 분들 중에 왜 내 아파트는 오르긴커녕 구매가격보다 더 떨어졌냐고 볼멘 소리를 하시는 분들도 많고, 투자를 하시려는 분들은 최근의 부동산 추세와 주위의 경험 등을 듣고 아파트 특히 오프더플랜 아파트는 절대 구매하지 않겠다는 분들이 많습니다.물론 이러한 아파트 불호 현상에 기름을 부은 것은 최근 발생해, 문제가 되었던 하자 아파트들입니다. NSW정부는 이러한 사태를 방지하기 위해 Commissioner를 지정하는 등 방지책을 만들어 시행 중입니다. 그래서 요즘 아파트 판매를 위해서는 건설사와 디벨로퍼를 먼저 소개해야 하는 상황입니다.그러면 정말 오프더플랜 아파트를 사면, 항상 필 패일까요? 대답은 전혀 그렇지 않다는 것입니다. 투자를 중심으로 설명 드리면 주택 투자는 주택의 형태와 상관없이 그 주택이 놓이는 곳, 즉 건설되는 곳이 미래에 주택의 가격을 올리는, 즉 수익성을 올리는 힘을 갖고 있는 지역인가를 살펴야 합니다. 저희 리체컨설팅에서 주최하는 세미나 또는 저의 아티클에서 누차 강조하였듯이 주택의 수익성을 가장 높이는 요소는 교통입니다. 그리고 필수시설(학교, 병원 등), 편의시설(쇼핑 센터, 파크, 스포츠 시설 등)이 그 다음으로 수익에 미치는 영향이 되겠죠. 그리고 수익을 올리기 위해서는 이러한 조건이 갖춘 지역이라도 되도록 일찍 구매를 해야 상투를 잡지 않게 됩니다. 그렇다면 구매된 부동산이 향후에 많이 오르기 위해서는 현재는 교통편, 필수, 편의시설이 완벽하게 갖춰져 있지 않지만 일정 시간내 갖추어 질것이 라는 것이 정부에 의해 확인된 곳에 부동산을 구매해야 향후 수익성을 기대 하실 수 있습니다. 그런데 내 것만 특히 오프더플랜 아파트로 산 내 것만 가격이 엉망이라는 분들의 부동산을 보면, 대부분 구매 당시 교통, 필수, 편의 시설이 모두 갖추어 져 있고, 구매하는 아파트도 주위에 거의 주요한 아파트가 다 들어와 검증 되었다 싶어 거의 마지막에 들어가신 분들이 많습니다. 모든 원칙을 어겼는데 해당 아파트가 오른다는 것은 기적에 가까운 일입니다. 이는 아파트뿐만 아니라 하우스 등 모든 주택형태에 다 해당되는 일입니다.제가 취급하고 있는 아파트 중 하나는 위의 모든 원칙이 그대로 적용되는, 즉 시티와 향후 중요한 인프라인 신공항과 기차로 연결되고, 2024년 이후에는 30분내 시티 출퇴근 가능 하며 위의 필수 및 편의시설이 병원을 비롯해 건설 중이거나 정부의 계획에 포함되고 있습니다. 또한, 아직은 초기 아파트 건설중인 지역입니다. 이러한 지역의 아파트 단지내 첫번째 출시한 동의 가격과 완공되지 않은 상태에서 출시된 즉 릴리즈 된 같은 단지내 동의 똑 같은 아파트 유닛이 약 17%가(첫째동과 나중에 출시된 동은 약 1년시차가 있음) 올라 출시되었습니다. 제 아티클에서 코어로직의 수치를 보신 분들은 기억하시겠지만 작년 하우스의 가격은 평균 약 17%정도 올랐지만, 아파트의 가격은 평균 7% 성장에도 미치지 못하였습니다. 이렇게 투자의 원칙이 잘 지켜지는 지역의 주택은 형태와 상관없이 상승세가 높다는 것이 현실입니다.따라서 부동산 구매에서 수익을 원한다면 오프더플랜 아파트가 독이 아니라 투자 원칙에 무지하고 원칙을 알고 있다하더라도 이를 무시하고 본인의 선호만 고집하는 부동산 구매 행태가 더 큰 독이라 말씀드리고 싶습니다. 전문가들의 자료를 보다 보니 이러한 생각을 저만 갖고 있는 건 아닌 것 같습니다. Lendlease의 주택사업부장 벤 크리스티(Ben Christie)는 오프더플랜 아파트도 세간의 우려와 달리 훌륭한 투자가 될 수 있다고 밝히면서, 다만 그러기 위한 요소들로 좋은 위치, 높은 수준의 편의시설, 아파트 quality등을 들고 있습니다. 주택구매를 통한 수익성 극대화는 얼마나 상기원칙을 잘 지켜 투자하는 것에 있는 것이지 오프더플랜아파트를 피해서 하우스에 투자하면 수익성이 보장되는 것이 아닙니다. 아파트가 아니라 하우스나 타운하우스도 상기 원칙에 반해 구매할 경우에는 수익성에 있어서는 필 패라는 사실을 다시 한번 말씀드리고 싶습니다. 항상 고객들에게 말씀드리지만, 부동산은 상기 한 구매원칙을 본인의 사정에 투영시켜 본인만의 구매 원칙을 만들고 그 원칙에 구매 상황이 적합하다고 판단하면 신속히 구매를 추진하는 것이 수익성 극대화의 길입니다. 지인의 전언 및 경험담을 통해 주택을 구매한다면 수익성을 본다는 것은 정말 운이 좋지 않으면 힘들다는 말씀을 드립니다. 다음 칼럼에서 뵙겠습니다. 감사합니다.Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트Property ConsultantM: 0421 620 298E: harvey@riche-consulting.comW: www.riche-consulting.comYoutube: Riche ConsultingA: Suite 23/ 809 Pacific Hwy Chatswood NSW 2067      저희 리체 컨설팅은 2009년 창립 이래 시드니, 멜번, 브리스베인에 자체 사무실을 보유한 컨설팅 회사로 부동산 투자를 통해 성공적인 자산 증식을 목표로 고객 여러분께 꾸준히 수익을 올려 드리고 있습니다. 부동산에 관해 문의 사항이 있으신 분들은 언제든지 문의 주세요.                                Disclaimer: 본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책 임은 지지 않습니다

  30/07/2021
  리체컨설팅 김흥국 컨설턴트

코비드 사태로 인해 가장 큰 영향을 받은 부동산 부문은 아마 렌트 시장이 아닐까 생각됩니다. 시드니와 멜번을 비롯한 주요도시들은 공실률이 엄청 높아, 렌트 가격 수준이 엄청 낮아져 있는 상태이며, 반대로 센트럴 코스트를 비롯한 지역들은 렌트 옥션이라는 신조어가 나올 정도로 공실률이 제로에 가까워지는 현상을 보이고 있었습니다. 이에 따라, 주요도시에 주로 집중 되어있는 고층 아파트와 도시외곽의 아파트들이 낮은 렌트 가격 및 거래 가격의 상태에서 벗어나지 못하고 있습니다. 이러한 인식이 코비드 이후 렌트 시장에 대한 일반적인 인식이라 하겠습니다. 그러나 SQM Research에서 발표한 내용에 따르면 피부로 느낄 정도로 확연하지는 않지만, 주요 도시들 로부터 렌트 시장의 회복 추세가 일어나고 있다는 기사가 있어 소개해 드리고자 합니다.우선 주요도시들의 공실률을 살펴보면 시드니 CBD는 6월에 5월대비1%가 하락한 6.3%를 보이고 있고, 브리스베인은 0.3%가 하락한 6.1%, 멜번은 0.1%가 하락한 7.9%를 보이고 있다고 SQM밝히고 있습니다. 아직은 높은 수준을 유지하고 있지만, 작년 2020년 하고 비교해 보면 현저한 감소 추세를 보이고 있습니다. 작년 주요도시들의 공실률 피크치를 숫자로 보면 시드니16.8%, 멜번은 10.8%, 브리스베인은 14% 아들레이드는 8.5%를 보였습니다.이러한 빠르지는 않지만 점진적인 주요도시들의 공실률 개선은 지역에 있는 사람들이 다시 주요도시로 돌아오고 있기 때문이라고 SQM의 크리스토퍼(Christopher)는 언급하고 있습니다. 또한 크리스토퍼는 이러한 주요도시로의 귀환의 주요 요인은 지역(Region)의 렌트 공급물량 부족과 이로 인한 렌트 가격 상승에 기인 하다고 밝히고 있습니다. 팬데믹 이후 주요도시의 인구가 지역으로 유입되면서 지역의 공실률은 감소해 왔으나, 6월들어 지역의 공실률이 상승하는 역전 현상이 나타나고 있습니다.  지금까지 렌트 공실률이 낮았고 하락 추세이던, 센트럴 코스트 와 센트럴 테이블랜즈(Central Tablelands)는 6월 0.1% 상승한 0.8%의 공실률을 보이며 상승세를 시현하였습니다. 선샤인코스트도 0.6%까지 상승세를 보였으며, 빅토리아의 벨라린 페니슐라 (Bellarine Peninsular) 또한 1%까지 상승세를 보였습니다. 주요도시로 돌아오는 사람들은 주요도시에 지역보다 저렴한 렌트를 구할 수 있고, 시티 라이프스타일로 다시 돌아올 수 있다는 것을 가장 큰 장점으로 삼고 있습니다.호주 전국적으로는 6월중 공실률이 0.1% 하락 1.7%를 기록해, 2011년 이후 최저 공실률을 시현하고 있습니다. 주요도시들의 공실률은 하락하고 있고 렌트 가격도 상승세를 보이고 있습니다. 주요도시들의 렌트 요구 가격이 하우스는 1.8% 아파트(유닛)은 1.7% 상승하였습니다. 시드니의 경우에는 하우스 렌트 가격이 2.2%, 멜번은 1.2%, 브리스베인은 2.2%, 퍼스는 3.2% 상승하였습니다. 캔버라도 1.6% 아들레이드 1.8%, 다윈 1.1%의 상승세를 이어갔습니다.렌트 시장은 확연히 시장에 나타나는 엄청난 변화는 아니지만, 코비드 사태로 침체된 부분이 봄에 싹이 움트듯이 천천히 그렇지만 전국적으로 팬데믹 이전으로 돌아 가려는 현상을 보이고 있습니다. 이러한 크지 않지만 작은 시작이 언제 큰 파도처럼 부동산시장에 충격을 줄지 모릅니다. 항상 부동산시장을 살펴보고 업데이트하는 노력이 필요한 시기입니다. 다음 칼럼에서 뵙겠습니다. 감사합니다.- Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트- Property Consultant- M 0421 620 298- E: harvey@riche-consulting.com- W: www.riche-consulting.com- Youtube: Riche Consulting- A Suite 23/ 809 Pacific Hwy Chatswood NSW 2067      저희 리체 컨설팅은 2009년 창립 이래 시드니, 멜번, 브리스베인에 자체 사무실을 보유한 컨설팅 회사로 부동산 투자를 통해 성공적인 자산 증식을 목표로 고객 여러분께 꾸준히 수익을 올려 드리고 있습니다. 부동산에 관해 문의 사항이 있으신 분들은 언제든지 문의 주세요.                                Disclaimer: 본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책 임은 지지 않습니다

  23/07/2021
  리체컨설팅 김흥국 컨설턴트

하반기에 들어서면서 델타 변이 바이러스가 호주에도 상륙 하여 시드니(Greater Sydney)는 락다운이 실시되고 있으며, 상황의 개선여지가 보이지 않자 7월말까지 락다운이 연장 되었습니다. 시드니 뿐만 아니라 호주 전역에서 방역에 힘쓰고 개인들도 위생에 힘써 힘든 시기를 잘 넘겨야 하겠습니다.그러면 이러한 락다운이 짧게 또는 연장되면서 간헐적으로 진행되어 왔는데 이러한 현상은 부동산에 특히 부동산 수급에 따른 가격에 어떤 영향을 미치는지 궁금하지 않을 수 없습니다. 락다운은 상식적으로는 경제 활동중의 하나인 부동산의 거래도 급격히 냉각시키고, 그 영향이 계속되지 않겠느냐고 의견을 피력하는 분 들이 많습니다. 상식적으로는 수긍이 가는 의견입니다. 코어로직에서 이러한 궁금증에 대답이라도 하는 것 같이 팬데믹 락다운 가운데의 주택시장을 분석한 리포트가 있어 소개하고자 합니다.보고서에서는 간헐적으로 이루어지고 있는 락다운이 주택시장에 미치는 영향을 4가지 관점에서 분석하였습니다. 첫번째는 시드니와 멜번의 락다운 기간 옥션의 동향, 둘째는 락다운 기간 주택 수급상황, 셋째는 락다운 직후 주택 구매동향, 마지막으로 정부 및 기관의 지원책 등을 중심으로 분석하였습니다.첫째로 락다운 기간 사람들의 예상과는 달리 전반적으로 옥션 결과가 개선된 결과를 보였습니다. 내용을 보면 예상대로 사회적 거리 두기 실시 기간이 길어 질수록 주택 옥션 물량이 감소하는 추세를 보였으며, 락다운 기간내에는 옥션을 철회하는 물량이 보다 많았습니다. 그러나 락다운 기간내에 옥션 전 또는 옥션 후에 더 많은 주택이 판매되었고, 장기 락다운 보다는 단기 락다운인 경우에 옥션 행사에서 팔리는 주택이 더 많은 현상을 나타났습니다. 코어로직은 팬데믹으로 인한 락다운이 주택경기에 영향을 주는 것은 맞지만, 영향을 받더라도 회복력(resilient)이 잠재되어 있어 락다운의 영향력이 떨어지거나 적은 경우에는 비교적으로 높은 판매 회복력을 보이고 있다고 분석하고 있습니다.두번째, 락다운 기간 수급 상황은 예상되는 바와 같이 수요는 감소하고 있습니다. 그러나 시장내 공급(listing)도 같이 감소하고 있어, 수급 불균형으로 인한 가격 변동 등과 같은 충격은 나타나고 있지 않습니다. 오히려 락다운이 끝나도 공급(listing)이 증가하지 않아 가격 상승의 요인이 되고 있는 실정입니다. 세번째는 락다운의 이후의 심상치 않는 수요 동향입니다. 락다운 이후에 말씀드린 바와 같이 공급(listing)은 확연히 증가하지 않는데, 주택 수요는 떨어진 부분을 만회(catch-up)하는 모습을 나타내고 있습니다. 이 또한 현재의 주택시장이 충격이 있더라도 그 영향이 완화되거나 제거되면 회복력이 예상보다 크다는 것을 보여주고 있습니다. 이러한 회복력으로 인해 수요가 증가하면 일단 떨어진 공급이 이러한 수요와 균형을 이루기 위해서는 리스팅 뿐만 아니라 신규 주택 공급 증가가 병행되어야 하기 때문에 일정기간 주택 가격상승 사이클을 형성할 수밖에 없습니다. 마지막으로 락다운의 영향 하에서 정부 및 기관의 지원책, 예를 들면 저 이자 유지 정책, 홈 빌더 그랜트, 잡키퍼 등이 주택시장의 침체를 수급 측면에서 막고 있었고 회복력 구성에 큰 역할을 한 것이 사실입니다. 저 이자 유지 정책을 제외한 혜택은 종료되거나 없어 지고 있습니다. 호주 주택시장은 시장에서 갖고 있는 회복력과 정부의 지원책 등으로 생각보다 팬데믹에 영향을 받지 않고 있고, 받더라도 회복이 빠르게 되는 성격을 갖고 있습니다. 이럴 때 저평가 된 주택 구매에 나서는 것을 어떨까요? 다음 칼럼에서 뵙겠습니다. 감사합니다.- Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트- Property Consultant- M 0421 620 298- E: harvey@riche-consulting.com- W: www.riche-consulting.com- Youtube: Riche Consulting- A Suite 23/ 809 Pacific Hwy Chatswood NSW 2067      저희 리체 컨설팅은 2009년 창립 이래 시드니, 멜번, 브리스베인에 자체 사무실을 보유한 컨설팅 회사로 부동산 투자를 통해 성공적인 자산 증식을 목표로 고객 여러분께 꾸준히 수익을 올려 드리고 있습니다. 부동산에 관해 문의 사항이 있으신 분들은 언제든지 문의 주세요.                                Disclaimer: 본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책 임은 지지 않습니다

  16/07/2021
  리체컨설팅 김흥국 컨설턴트

올해도 벌써 상반기가 지나고 하반기에 접어들었습니다. 이제 지난 회계연도(Financial Year)를 정리(Tax Return 등) 하고 새로운 회계연도(2021-2022)를 시작할 때입니다. 코어로직의 6월 호주 주택 통계에 따르면 지난(2020-2021) 회계연도는 주택 가격이 전년대비 13.5%로 높은 성장세를 시현하였으나, 6월들어 그 성장세가 확연히 동력을 잃고 있다고 밝히고 있습니다. 그럼 6월 호주 주택가격 관련 자세히 살펴보겠습니다.우선 회계연도의 성장세를 살펴보면 전년도대비 13.5% 성장하였고, 올해 6월의 호주 전국 주택 가격 성장은 1.9%의 성장을 보였습니다. 이러한 높은 년도 별 성장세는 하우스 가격의 성장세(15.6%)에 기인하며, 아파트(유닛)의 성장세는 6.8%에 머물렀습니다. 코어로직 호주 연구소장인 엘리자 오웬(Eliza Owen)은 이와 같은 년도 별 성장은 2000년대들어 호주 주택 경기 붐의 정점이었던 2004년 4월이후 최대의 성장세를 보이고 있지만, 최근 월별 성장세의 추이를 보면 성장세의 완화 현상이 보다 가시화되고 있다고 피력하고 있습니다.6월에도 시드니(2.6%성장)를 비롯한 주요 도시 뿐만 아니라 지역의 주택 가격도 높은 성장세는 아니지만 견조한 성장세를 유지하였습니다. 오웬 소장은 최근 코비드 사태 이전에, 즉 올 상반기에 수요측면에서 주택가격을 상승시키는 요인들이 상존했다고 밝히고 있습니다. 5월에 실업률이 5.1%, 유휴노동력 비율이 12.5%까지 하락했으며, 소비자 신뢰지수 상승 및 코비드 사태 동안 축적된 저축 등이 주택 수요 유발 요인이라고 말하고 있습니다. 이러한 수요 증가의 배경에는 낮은 이자율이 있었습니다. 또한 시장내 주택 재고 수준도 낮아, 6월 27일까지 28일간 주택 재고가 24.4%로 5년 평균치 보다 낮아, 공급 부족으로 인한 수요 촉발도 한 몫을 하고 있다고 오웬은 피력하고 있습니다.그럼에도 불구하고 오웬은 여러 곳에서 성장세가 동력을 상실해 가고 있는 모습을 보이고 있다고 밝히고 있습니다. 호주 전체 주택가격 성장율이 6월 1.9%로 10년 평균치인 0.4% 보다는 높지만, 5월보다는 0.3%, 피크였던 3월보다는 0.9% 하락하는 추세이고, 캔버라를 제외한 주요도시들도 성장세가 완화되고 있습니다. 특히, Perth와 Darwin의 성장세 완화가 뚜렷합니다.오웬은 이러한 성장세 완화의 주요 지표로서 상위 주택(High-End) 시장의 성장세 둔화를 들고 있습니다. 5월까지 3개월간 주요 도시들의 상위 25% 주택가격 성장율이 9.2%에서 8%로 하락했습니다. 오웬은 8%도 높은 성장세이나, 월별로 성장율이 하락세를 보이고 있는 현상이 주목된다고 말했습니다. 그 이유는 상위 주택시장, 즉 하이엔드 시장에서의 가격 성장세 하락은 다른 주택 시장 세그먼트에서도 같은 현상이 발생 할 것을 알리는 전조현상인 경우가 많다는 것이며, 더구나 과거 9개월 중 이러한 하이엔드 시장의 월별 가격성장세 하락은 최초로 발생 한 것도 주목할 만한 현상이라고 밝히고 있습니다.또한 오웬은 코비드로 인해 락다운이 미치는 영향은 단기 락다운보다는 락다운이 얼마나 오래 가느냐가 관건이며, 이 경우 정부의 대응 및 지원책도 중요한 요소라고 보고 있습니다. 코비드로 인한 락다운이 장기적인 현상이 되거나, 이경우 정부의 대응이 적절하지 못한 경우가 아니라면 주택 가격의 성장세는 비록 완화된 수준이라도 이어 갈 것이라고 이해되는 6월 코어로직 주택 시장 보고서였습니다. 다음 칼럼에서 뵙겠습니다. 감사합니다.Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트- Property Consultant- M 0421 620 298- E: harvey@riche-consulting.com- W: www.riche-consulting.com- Youtube: Riche Consulting- ㅠ Suite 23/ 809 Pacific Hwy Chatswood NSW 2067      저희 리체 컨설팅은 2009년 창립 이래 시드니, 멜번, 브리스베인에 자체 사무실을 보유한 컨설팅 회사로 부동산 투자를 통해 성공적인 자산 증식을 목표로 고객 여러분께 꾸준히 수익을 올려 드리고 있습니다. 부동산에 관해 문의 사항이 있으신 분들은 언제든지 문의 주세요.                                Disclaimer: 본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책 임은 지지 않습니다

  09/07/2021
  리체컨설팅 김흥국 컨설턴트

최근 주택 가격이 많이 올랐다는 소식이 많습니다. 특히 하우스는 많이 오르고, 아파트는 하우스의 가격 성장세는 따라가지 못하지만 수익성이 예견되거나 주거의 편의성이 높은 곳은 역시 오르고 있는 것도 사실입니다. 이렇게 주택 가격이 오르는 추세이면,  최근의 주택 판매자들은 수익을 올리는 판매를 했으리라는 추론이 가능합니다. Financial Review의 부동산 전문 기자 닐라 스위니(Nila Sweeny)는 호주 전국적으로 대부분의 주택 판매자가 코비드 사태에 점차 회복되어가기 시작하던 2020년 9월부터 올해 2021년 1분기 3월말까지 주택 판매를 통해 수익을 거두고 있다고 밝히고 있습니다. 이는 주택 가격이 최근 상승하고 있다는 반증으로 의미있는 논의라 판단됩니다. 우선 2021년 1분기 손실 판매가 된 주택은 작년대비 16.5%가 감소하여 9500건으로 줄어 들었고, 이는 구매 가격 이하로 판매된 주택은 10건의 판매 중에 1건도 안되는 것을 보여 준다고 코어로직의 Pain and Gain이라는 보고서는 밝히고 있습니다. 반대로 이는 금년 1분기중 판매 된 주택 10건 중 9건 이상이 구매 가격 이상으로 판매되어 수익을 올린 판매로서 작년 동기 대비(10건중 9건 이하) 상승 하였습니다. 판매 수익을 살펴 보면 올해 1분기에 주택 판매로 기록 된 수익이 306억 달러로 이러한 급증세는 1분기간 5.8%라는 주택 가격의 상승에 기인한다고 코어로직의 엘리자 오웬(Eliza Owen)은 언급하고 있습니다. 특히 코비드사태가 완화 되기 시작한 2021년 9월 부터 살펴 보면 주택 가격 상승이 8.2%, 주택 판매 수익은 628억 달러(2020년 4분기 부터 2021년 1분기까지) 달해 기록적인 주택 가격 상승을 반증하고 있습니다. 지역(Region)의 주택 판매수익은 판매 된 주택의 90.6%가 수익을 올리고 있어, 주요 도시의 90%를 앞서가고 있습니다. 이는 4번의 분기 연속, 지역이 주요 도시대비 수익을 보는 주택 판매 건수에서 우위를 점하고 있는 것을 보여줍니다. 올해 1분기에 전국적으로 하우스와 아파트(유닛)가 모두 과거 보다는 수익을 올리는 판매가 되었으나, 하우스 대비 아파트는 구매 가격 이하로 팔리는 경우도 많은 것이 사실입니다. 이는 6건의 아파트 판매중 1건이 손해를 본 판매(16.7%)였으며, 이는 하우스의 손해 판매(6.8%)보다 2.5배에 달하는 숫자입니다. 주요 도시별로 살펴보면, 멜번을 제외한 모든 주요 도시들이 주택 판매에서 수익을 거두고 있습니다. 멜번의 경우 손해를 보고 집이 판매된 손해 판매율이 2020년 4분기 5.3%에서 2021년 1분기 5.5%로 증가 하였습니다. 멜번의 이러한 손해 판매율 증가는 아파트 손해 판매율 증가에 기인한 것이며, 멜번 아파트는 전년대비 1.2% 증가한 12.8%의 손해 판매율을 보였습니다. 다른 주요도시들은 수익을 보고 집이 판매된 수익 판매율이 증가하였는데 시드니의 경우 작년대비 1.1% 증가하여 93.6%를 보였습니다. 브리스베인은 88.8%로 전년대비 0.7%의 수익 판매율 증가를 보였고, 애들레이드 도  작년대비 0.5% 증가를 통해 93.6%의 수익 판매율 증가를 실현 하였습니다. 이러한 주요 도시들의 수익 판매율 증가는 2011년 7월 이후 처음 나타나는 현상으로 호주 전국적으로 주택 가격이 상승세를 타고 있다는 것을 반증 합니다. 멜번 아파트의 판매 수익이 주춤 하는 것을 보이는 것 이외에는 전반적으로 하우스를 중심으로 호주 전국적으로 주택 가격은 상승 모드입니다. 이는 해외수요 보다는 국내수요와 정부의 지원책이 빚어낸 결과라고 할 수 있으며, 코비드 이전의 주택 경기 사이클이 상승 모드 였다는 것을 생각 하면 그리 놀랄 만한 일 도 아닙니다. 이렇게 상승국면으로 접어든 경우 주택 구매자의 합리적은 구매 활동은 무었일까요? 저는 저평가된 주택을 찾아 수익성과 안전성(affordability)을 검토 하고, 구매 목적(자가 또는 투자)에 따라 전문가들과 충분히 상의하신 후 결정하셔야 한다고 누차 말씀드린 바 있습니다. 상승 국면의 필패 요인은 단순 지인들의 전언만으로 구매를 결정하는 것입니다. 다음 칼럼에서 뵙겠습니다. 감사합니다. Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트Property Consultant M 0421 620 298 E: harvey@riche-consulting.com W: www.riche-consulting.comYoutube: Riche Consulting A Suite 23/ 809 Pacific Hwy Chatswood NSW 2067        저희 리체 컨설팅은 2009년 창립 이래 시드니, 멜번, 브리스베인에 자체 사무실을 보유한 컨설팅 회사로 부동산 투자를 통해 성공적인 자산 증식을 목표로 고객 여러분께 꾸준히 수익을 올려 드리고 있습니다. 부동산에 관해 문의 사항이 있으신 분들은 언제든지 문의 주세요.                                  Disclaimer: 본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책 임은 지지 않습니다

  02/07/2021
  리체컨설팅 김흥국 컨설턴트